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纯干货丨2018河南酒店产业发展论坛演讲实录——浩华顾问董事蒋海峰《2018中国酒店业经营分析与投资动态展望》

时间:2019-12-02 14:41 来源:未知  手机版

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在我解释完数据来源之后,我还想稍微科普一下,虽然未必有很大的必要。我经常跟客户沟通之后发现很难沟通,因为在我说一些酒店的平均房价是多少,我们的客户有疑问说不对,说自己订房怎么那么贵,它在携程上怎么那么贵,那你怎么却说平均房价那么低呢。所以我多年的工作经验下来,我展开讨论之前有必要让大家站在一个频率频道沟通。所以先解释一下平均房价和出租率的计算公式怎么来的。

平均房价看着不同,我说不是各种渠道的价格,是真实发生的价格,如果这个酒店计算真实的平均房价,应该是去年全年365天乘以它可供的客房数,这个作为分母,叫全部可供间夜数,它卖掉的房晚数,当然是全年的,当成分子去除,它的出租率真实的。它的平均房价来源客房销售收入一年的总额,除以它卖掉的间夜数的总数。

我请问你们酒店如果有两间房是经理占用房,比如说外聘经理,或者是西餐厨师他可能占用两到三个房间,在这种情况下你计算可供房里面是不是要含这三间,对这个问题未必要求大家说的对,跟我积极互动就有产品。就是你自用的房子要不要算在可供房的基数里?我再附加一个,刚才说怎么正确理解出租率的计算,现在说怎么正确理解平均房价的计算,如果有一些客房用品,咱们不是都讲跨界嘛,摆摄影作品,你喜欢一扫码买走,这个枕头你喜欢扫码买走,这个床扫码买走。我请问这些销售收入算做你的客房收入吗?这两个问题加在一起算是一个问题。

其实咱们说客房收入是它租金的收入,当然客房咱们通常是讲短租,是住这一晚租金的钱,而不是买东西的钱,所以那些剔除,包括早餐成本剔除,所以讨论平均房价的时候别把早餐涵盖里面,别把卖床卖油画的钱涵盖里面。跟专业同行讨论出租率的时候,我觉得业主投入4亿造了300间房,交给各位经理去管,我不管是给自己住了还是给员工住,我把300间房交给你管理都是可供房,如果不是业主自己占用了,都交给你经营,你就应该都算在基数里。我仅通过两个很小的例子让大家知道,在我们深入讨论数据之前,统一计算公式、统一理解、统一规则是非常重要的事情。

>那么今天下午,这是我专门为今天峰会准备的PPT,中午刚刚做好,但是基于我们顾问公司一些顾问的研究成果,我把它综合在一起,大约有两个主要的部分,前半部分是偏于定量的分析,就是2017全年度收回来的问卷形成最新一期中国饭店业务统计的数据,我们有一些深入的研究和认知跟大家分享,为什么说分享非常重要?因为做酒店投资是有一个规律的,可能大家也都知道,河南郑州有好多的酒店,老板一拍脑袋就是有钱,他投6亿,我就投9亿。这9亿至于多少年能赚回来都不想,所以这是一个大忌,做酒店投资最重要的事情是用数据说话,但是前提你得有数据,懂数据的计算规则是什么。

第二步,你有了数据,懂了怎么分析数据,但是依然不够。因为我们浩华公司的顾问,他们都是海归硕士,其实也是精英。但是我发现有些时候的思维也不是特别清晰,咱们都有数据还为什么调研,千里迢迢坐高铁去访谈多麻烦,我们不是什么数据都有嘛。我跟他们说有数据只是你有一个原料,如何正确的解读数据,如何有深度的市场认知是更重要的事情,那些不是你坐在办公室跟电脑相恋一个小时就都明白了,你必须深入一线,跟一线酒店经理访谈。刚才说去年都上升了,为什么上升?前年低估下降,为什么那一年下降?它背后的因素是什么,这些必须要清楚。

所以我跟大家分享数据,会有一些我们自己的认知。但是未必全部正确,所以如果误差的地方希望提出探讨一下。我这个PPT用很多曲线图串起来,大家看到后面有6到7个,在讨论不同酒店产品、不同级别城市市场的时候,第一页永远是一个曲线图。因为浩华顾问公司只是做高档酒店的咨询顾问服务,所以我今天的演讲不包括经济型酒店,这一点澄清。我们讨论高档酒店的经营状况以及投资趋势,其实它跟城市的相关性非常密切,一个城市是几线的城市,它发展周期在什么阶段,其实直接影响这个酒店市场的生命周期在什么位置上。前半部分是为中国饭店业务统计最新成果的分享,所以是偏定量的分析,后半部分PPT偏定性分析,讲一些趋势,比较宏观讲投资的新趋势,定性分析的第一部分,先讨论一下一线城市高档酒店经营的分析成果。

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