酒店新闻网 > 酒店新闻 >

见树又见林:初探酒店资产管理的本质

时间:2019-10-17 12:55 来源:未知  手机版

光棍影院手机,题匿迷资讯,如何做糟鱼

原标题:见树又见林:初探酒店资产管理的本质 | 专家视角

“当下酒店资产退出的挑战及策略”、“360度观酒店资产价值提升”、“从运营数据看存量资产的提升空间”、“全球化下酒店的资产重塑与升级”、“中国业主与酒店资产的喜与忧”,这些都是近期召开的中国酒店行业会议的热点话题。

酒店资产在资本市场上带来了一系列吸人眼球的热点:佳兆业12.5亿元万豪酒店物业资产支持专项计划 (ABS) 在深交所获得通过,平安不动产-招创-京基集团32.2亿元酒店资产支持专项计划 (CMBS)转让服务获得深交所批复……

曾几何时,“酒店资产管理”还被中国酒店业视为舶来品,而今它不仅是业内一个炙手可热的话题,更是整个行业赖以发展和提升的基础和抓手,作为现代酒店业的核心组成部分,也是近年来发展快、影响深、复杂度高、最值得探讨的重要领域。

什么是酒店资产管理?

酒店资产管理起源于上世纪80年代中期的美国。80年代前半期的房地产泡沫催生了大量酒店投资,但1986年税制改革对给房地产业造成巨大冲击,而这也导致了酒店业绩下滑及资产缩水。在此困境下,酒店资产管理作为一门职业应需而生。30多年来,从最初以监控为主的被动管理发展到现在以标准制定、战略规划、投融资为重点的主动管理,酒店资产管理逐渐发展成为涵盖地产、金融、财务、运营的一项交叉性强的专业。

2017年万达,融创和富力那场交易过去两年了,但业界关于此交易的讨论从来没有停止过。最常听到的莫过于对“接盘侠”富力的各种猜测和质疑,而这些质疑大都集中于一点:富力将如何实现投资回报?2019年富力中期业绩发布以后,几大投行都给出了答案。花旗认为“富力估值具有吸引力,盈利增速强劲”;摩根大通的观点是“富力是一个拥有成长性、利润率、股息率及确定性的组合”。这背后有一个重要假设:富力对庞大的酒店资产包进行资产管理。

对业主而言资产管理的意义不尽相同。不同类型的业主对投资期限、回报、风险诉求各异,但他们中绝大多数希望通过资产管理实现:资产总回报最大化,而这正是资产管理的目标。资产总回报指整个资产(包括或不包括土地)作为运营主体通过经营利润及资产升值带来的回报总和。有的业主会对此明确定义,比如美国最大的酒店信托基金(REIT)Host>

然而,资产总回报最大化并不意味着经营利润和资产价值都最大化。由于税收、投资策略、退出机制、业主需求等原因,经营利润最大化和资产价值最大化并非完全正相关。事实上对任何一项投资来说,正常情况下同时获得高收益和高增长都是很难的,对酒店资产也一样。因此资产管理人深刻理解两者之间看似简单的关系并在实践中采取正确的策略对实现回报目标极其关键。

虽然经营业绩对资产管理目标的实现起到了举足轻重的作用,但惯用的经营业绩指标如平均房价、入住率、RevPar、RGI等本身并不应被视作资产管理的目标,而应被视为实现目标的必要手段,忽视了这一点可能导致偏离真正的目标。

酒店资产管理的参与者与受益人

业主雇用的资产管理人及第三方顾问公司是资产管理的执行者和决策人,完全代表业主的利益。银行(借贷方) 由于债务契约的原因有时也会直接介入。酒店管理公司和品牌公司一般不直接参与,但为维护服务质量及品牌标准会对资产管理施加影响。而投资顾问、咨询公司、设计师、工程技术公司、IT服务商也都会在不同环节发挥作用。

业主、投资人、借贷方都是直接受益者。酒店作为一个利益共同体,其资产价值提升也惠及酒店管理公司和品牌公司,这种利益一致性为资产价值提升奠定了基础。尽管如此,各方为实现自己利益最大化而带来的问题值得行业探究。

本站所有文章均来自搜索引擎和其他站点公开内容,如有侵权或表述不当,请联系并标明身份和情况后立即删除。
本文地址: http://www.xixuanspahotels.com/jiudianxinwen/11411.html

本文标签:资产管理 酒店 资产 业主 周期

相关文章

热图 更多>>
热门文章 更多>>